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定义及分类
产业园是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位，以土地为载体，通过提供房屋建筑等基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业落地，通过产业、资本、技术、劳动力等要素高度集结，产生集聚效应，增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域。
随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专业园三大类；按承载功能可分为国家级开发区、省级开发区和各类专业园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企合作开发产业园三种；而按开发建设参与主体，可大致分为政府平台企业、专业开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发建设的产业园。
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行业政策
1、主管部门和监管体制
由于产业园的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、进出口商品流通、工程建设、劳动力、税收、基础设施配套等多个方面，故产业园行业主要受国家发改委、商务部、自然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、人力资源和社会保障部、财政部等部门的监管。
同时根据国家有关规定，我国产业园行业的主管行业协会为中国开发区协会，是经国家批准的以促进开发区发展服务为宗旨的全国性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国家发改委的领导下工作，接受商务部业务指导，是全国各类开发区之间联系的纽带，是开发区与政府部门和社会各界沟通的桥梁。
此外，国家及省级开发区所在地的城市人民政府通常采取设立开发区管委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使行政管理职能，负责开发区的具体规划和日常管理工作。
2、行业相关政策
产业园作为我国特别设立的以促进产业发展的功能区划，承担着推进产业集群发展，培育战略性新兴产业和新的经济增长点的重要使命。国家和地方政府出台了一系列政策，支持和引导产业园发展。
2023年6月，国家发改委发布的《承接产业转移示范区管理办法》。提到要在中西部或东北地区设立20个左右的承接产业转移示范区，有效承接国内外产业转移。示范区建设创建工作将依托当地省级以上开发区，聚焦产业承接重点，完善基础设施建设、优化营商环境，深化开放合作，开展精准招商。承接产业转移示范区管理办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级地方政府出于推动经济增长的目的，也在大力推动推动当地产业园区高质量发展。《中共广东省委广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》明确提出要在广东省内高标准建设一批产业园区；推动“一县一园”建设，增强工业园区带动县域经济发展能力；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，支持工业园区运营开发企业采取发债上市等方式融资。
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发展历程
中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为孕育期（1979-1983年）、初始培育期（1984-1991年）、高速发展期（1992-2002年）、稳定调整期（2003-2008年）、创新发展期（2009年至今）。孕育期（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了吸引外资和技术，促进出口和就业，国家在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发展期（1992-2002年）是产业园的快速扩张期，主要是为了响应国家的改革开放政策，促进产业结构调整，提高国际竞争力。稳定调整期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主要是为了适应国际市场变化和国内经济转型，从简单的引进外资向引进外资与培育本土企业并重转变，促进科技创新和产业升级，提高核心竞争力。创新发展期（2009年至今）是产业园的升级发展阶段。
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行业壁垒
1、专业经验壁垒
产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区设计改造、园区招商和运营管理等环节，对园区运营服务商提出较高的专业经验要求。客户定位是最关键的环节，如何根据园区周边环境和国家产业未来发展方向确定目标客户群体、定位园区客户产业类型将直接影响后续招商和运营管理，影响园区入住率和盈利能力。园区地产开发或园区设计改造环节对成本控制能力要求较高，不同类型的产业园都有不同的建筑布局需求，较难形成规模化的发展，因此，降低园区地产开发或园区设计改造成本、提高效率需要长期的经验积累。在运营管理环节，产业园运营商需要具备完整系统化的管理体系，对园区进行精细化管理，园区运营商需具备物业管理、社群活动组织、创业服务、商务服务、持续招商等多方面的专业能力，才能形成规模化连锁化发展。
因此，产业园运营服务商需拥有专业的团队和丰富的项目经验，能在各个环节做好规划、监督与审核，提高每个环节的效率，降低运营成本，高效完成分部任务。项目经验的习得需从长期实践中积累，对于潜在进入者而言，较难在短时间内获得从事产业园运营的相关经验，因此，经验限制是进入行业的重要壁垒之一。
2、品牌壁垒
随着产业园的不断发展，下游企业对于办公环境、配套设施以及专业化服务的需求逐渐提高，产业园品牌成为企业入驻时重点考虑的因素，企业更愿意到知名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益凸显。目前国内已涌现了一批产业园运营管理品牌企业，这些品牌企业长期从事产业园的经营管理，在市场上树立了良好的品牌形象，更能赢得客户的认可和青睐，客户基础较为稳固。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的环节，由于国内部分园区经营不善，出现违约的情况，上游供应商往往倾向于同有实力、有规模、品牌知名度较高的产业园运营商合作，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形成品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力限制是进入行业的重要壁垒之一。
3、技术壁垒
产业园在定位、设计、改造等环节需结合不同项目的实际情况，合理运用地理学、规划学、工程学、环境学、市场营销学、建筑设计学等多门学科的复合知识，具有较强的系统性、专业性及复杂性，对产业园运营服务商的技术、设计等能力要求较高。此外，产业园运营管理环节对运营商的技术水平具有较高的要求，产业园运营商需建立完整系统化的管理体系，通过智慧化系统对园区的实际状况、公共场所的使用情况进行预判，才能实现对园区企业的精细化管理，提高园区运营效率。同时，产业园运营商需不断将互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、5G等新技术与园区的经营管理相结合，不断提高园区运营和服务水平，提高园区智慧化水平，这对产业园运营服务商的技术积累提出了更高的要求。
科学合理地将多门学科知识及新技术运用于园区规划设计及运营管理中，使园区项目达到良好的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要长期探索、实践和积累才能形成的核心竞争能力。由于潜在进入者较难在短时间内具备上述技术及服务能力，因此，技术限制是进入行业的重要壁垒之一。
4、资金壁垒
在选择建设产业园之前，通常需要投入资金对所在地进行市场调研、客户定位，对产业园盈利能力进行评估；在确定项目建设地点后，需投入大量资金进行设计、改造、建设；项目建成后，园区运营服务商需要投入资金进行项目招商及企业入驻后的园区日常运营管理；除日常运营管理外，园区运营服务商还应定期或不定期地投入资金对园区进行后续升级。产业园区从前期市场调研、客户定位，到设计、改造、建设，再到项目招商、运营管理及后续升级均需投入大量的资金，因此，资金限制是进入行业的重要壁垒之一。
5、跨地域经营壁垒
大多产业园运营商仅运营一个园区项目，在单一区域内经营，难以形成跨区域园区体系，同时目前我国产业园区主要集中在发达城市和地区，具有明显的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。
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产业链
1、行业产业链分析
产业园产业链的主要参与方包括建筑设计单位、基建施工单位、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑设计、基建施工行业。出具产业园区建筑设计规划的单位主要包括同济大学建筑设计研究院、北京市建筑设计研究院、深圳市城市规划设计研究院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础设施建设多以项目招标形式开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中国交建等工程建筑类企业。产业园中游领域主要是指产业园区开发运营。产业园下游主要是园区的需求方，也就是使用者，即入驻产业园的各类企业。随着我国产业园规模的不断扩大，各地园区主导产业也在不断扩充，入驻产业园企业数量规模也在持续增长，企业类型覆盖生物医药、化工、物流、文创、软件、人工智能、集成电路、医疗器械等众多领域。
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2、行业领先企业分析
（1）上海张江高科技园区开发股份有限公司
上海张江高科技园区开发股份有限公司、是以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。近年来张江高科持续推进业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业综合运营平台转型。目前企业业务结构包括三大块：一是产业园区综合开发，为各类科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间产品，及配套人才公寓、商业设施等园区生活环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业管理、企业发展、人才培育、创业支持、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过资本运作投资科技创新主体，以获得投资收益。目前张江科学城已经成为了集成电路、人工智能、创新药械、数字经济等多个产业聚集区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比增加 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。
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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司
武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程建设、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就开始运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、人工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因诊断、生物农业等产业，在全国布局主题产业园区。近年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区建设达成合作，推进科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末增加了7个。企业运营的科技园区主要分布在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。
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行业现状
根据产业园行政层级的高低，可以将产业园划分为国家级产业园、省级产业园、其他产业园。目前我国共有696个国家级产业园；其中国家级经开区230个，高新区178个，海关特殊监管区171个，边/跨境合作区19个，国家级自由贸易试验区22个，国家级新区19个，国家自主创新示范区23个，其他国家级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准设立，目前数量达到2133个。此外，我国市县级政府还管辖了上万个基层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业进步、推动经济发展的重要使命。2022年国家级经开区、高新区的生产总值合计超过32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了重要贡献，是经济发展的压舱石。
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发展因素
1、有利因素
（1）政府政策的推动
为配合推进产业结构调整、转型升级及中小企业的快速发展，地方政府已颁布一系列促进产业聚集和发展的政策法规，引导相关产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴及其他津贴。在国内经济迈向新常态的进程中，产业园通过获得政府财税、金融、投资、产业、贸易、消费等多方面的政策支持，助力创新成果与具体产业的对接，与地区运营结合更加紧密，实现园区与地区双赢同时政府对特定区域的产业扶持也会大大助力相关产业园的招商工作。
此外，国家级政策对园区运营和与管理行业的蓬勃发展也起到了至关重要的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》中提出加大绿色技术、绿色产业、绿色场景、绿色制度等供给，推动资源能源循环集约利用；强化数字技术在园区智能化转型中的推广应用。深化绿色化智能化融合发展，提高绿色发展水平和效率，有力支撑实现碳达峰碳中和。
（2）国内产业结构升级调整带来产业园区开发机会
调整经济结构是保证经济回升的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措，则需要政府围绕体制突破和机制完善，从深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设着手，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设。产业调控是现代化经济体系改革极为重要的方面，而产业园区作为集资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，将承担培育新经济增长模式的重大责任。各地区纷纷以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术或其他重点行业的企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。
（3）中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求
随着中小企业在国家经济结构中的重要性日益显现，为了给中小企业营造更加便捷、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事制度改革、减税降负、改善金融服务等方面推出多项扶持政策，颁布并实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，随着政策红利的不断释放，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为相关产业带来机遇，这其中就包括与其息息相关，满足中小企业发展需求的产业园区运营与管理行业。
（4）综合服务提升园区运营商的盈利空间
产业园区的服务质量、配套环境在市场竞争下得到了显著的提高，新的综合服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业生产、研发、销售等需求提供专业化的服务，如专利申请、法律咨询、信息提供、设备租赁、进出口贸易代理、专业营销代理、物流管理等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如酒店、餐饮、会议、企业交流、社群活动提供等。这些综合服务在推动产业园区发展、吸引产业投资者的同时，也为产业园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间，实现园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长提升了盈利空间。
2、不利因素
（1）产业园起步较晚
与发达国家相比，我国产业园发展起步较晚，全球现代产业园实践最早起源于20世纪50年代的美国，由于产业革命带来的工业大发展，产业园有了初步的概念。而我国的产业园起步较晚，目前仍处于发展阶段，园区管理和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与管理行业创新能力相对较弱，现阶段国内行业存在同质化问题，园区开发过程“重数量、轻质量”，引入项目或企业时大多看重短期盈利能力，常以对入园项目的政策支持力度、税收减免力度作为选择标准，造成全国产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区聚集在同一发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务，业务相对单一 ，租金收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不明显，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完整，集群效应未能得到充分体现，以上种种因素直接制约了产业园的可持续发展。
（2）专业人才的匮乏
产业园与住宅、商业地产等项目存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业人员的专业能力和服务意识要求高。在产业布局规划、项目承接、客户群体的定位、设计改建、招商引资、后续管理及配套服务等环节均需要各部门各专业人员协同完成。然而，一方面，我国商务服务业起步较晚，缺乏高水平的园区设计开发人员、建设规划人员及懂经营、懂产业、懂园区运营的招商和管理人员，而人才的培养与成长需要较长时间；另一方面，建设一支优秀的管理团队与技术团队也需要投入大量的时间和资金。相对产业园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。因此，部分先发企业的人才优势较为明显，但多数产业园运营商的人才短板仍然明显。
（3）融资渠道偏窄
对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营过程具有资金密集的特征，广阔稳定的融资渠道和良好的流动性是产业园运营商正常运作和良性发展的重要保障。目前产业园运营商主要的融资渠道是银行贷款，相关产业园运营商通过证券资产化、企业上市等渠道进行融资的企业较少，融资渠道较窄，融资能力也不强。同时由于基础建设投资回收周期较长，国家财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区自身的造血功能尚未健全，融资渠道不足将会导致园区的总体开发、配套建设、服务生态打造速度缓慢，甚至在极端情况下会导致园区运营商资金链断裂，建设项目中止等严重影响企业可持续发展的情况出现。
（4）管理体制不够科学
自改革开放以来，在市场需求和政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业获得了长足的进步，但其管理体制仍不够成熟。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体，其职能类似于一级政府，但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格，在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作，一旦协调不到位，将贻误有利的建设时机，无法与企业发展高效、优质的服务要求相匹配。而近年来逐渐崛起的专业产业园运营商虽在运营机制上不断创新，但发展时间仍然较短，且园区运营与管理经验曲线较长，外部环境日新月异，中国较为独特的产业格局又与国外存在诸多不同，难以直接将国外成熟的园区经营模式直接套用，许多管理体制、运营模式仍处于不断摸索的过程之中。
部分产业园在盲目发展过程中缺乏明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局重复，园区服务匮乏，未能形成完整体系。同时园区建设形象低端无特色、公共服务设施不足且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营管理，园区管理体制仍有很大提升空间。
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竞争格局
产业园运营开发业务逐渐专业化，国内市场涌现了一批专业产业园运营商在全国运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，目前在全国90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园项目。此外，规模领先的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。
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发展趋势
产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国家战略，在我国产业升级和产业转移的过程中起到重要作用。未来东部地区省市将大力发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将大力建设方便劳动密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。随着各类产业园数量的增加，产业园区经济竞争愈加激烈化，构建品牌已经成为产业园区树立竞争优势的重要举措。各类产业园运营趋于精细化。产业园运营商围绕企业与人才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新人才共同成长；并打造宜产宜居的生态综合体，满足园区人才工作、居住、休闲的需求。产业园运营商基于大数据、云计算、物联网等信息技术的应用，打造智慧园区，以提升园区的服务及管理水平。
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